Der Immobilienmarkt in Nantes befindet sich in einer Übergangsphase, in der der Preisrückgang sich verlangsamt, ohne vollständig zum Stillstand gekommen zu sein. Um die Mechanismen zu verstehen, die auf diesem Markt wirken, ist es notwendig, drei überlagernde Dynamiken zu unterscheiden: die Korrektur der Preise für Bestandsimmobilien, die geografische Verlagerung der Neubauproduktion und die Verschärfung der Umweltauflagen für bebaubares Land.
Solidarischer Erbpachtvertrag in Nantes: Ein Mechanismus, der die Berechnung des Eigentumserwerbs verändert
Der solidarische Erbpachtvertrag (BRS) basiert auf einem einfachen Prinzip: Der Erwerber kauft das Gebäude, nicht das Grundstück. Das Grundstück bleibt im Eigentum einer solidarischen Grundstücksgesellschaft, was den angezeigten Kaufpreis senkt.
Mehrere aktuelle Projekte in Nantes und seiner Metropolregion verdeutlichen die zunehmende Bedeutung dieses Instruments. Die Wohnanlage Dahia im Stadtzentrum von Nantes umfasst 16 Wohnungen im BRS. Das Projekt Bel Horizon in Saint-Herblain sieht 44 Wohnungen im BRS vor, zu denen zusätzlich Sozialwohnungen für Senioren kommen.
Die auf diesen Programmen angekündigten Preise sind 30 bis 40 % unter dem freien Markt, dank dieser Trennung von Grundstück und Gebäude. Für einen Ersterwerber mit einem begrenzten Budget stellt der BRS ein konkretes Hebel dar, vorausgesetzt, man akzeptiert die damit verbundenen Einschränkungen beim Wiederverkauf. Die Immobiliennachrichten in Nantes bestätigen, dass sich diese Art von Operationen in der Metropolregion vervielfacht.
Änderung des PLUm: Umweltauflagen und bebaubares Land in Nantes Métropole
Nantes Métropole hat eine dritte Änderung ihres lokalen Stadtplanungsplans (PLUm) eingeleitet. Das erklärte Ziel: den Schutz von Natur-, Agrar- und Feuchtgebieten zu verstärken, während der Bau in bereits urbanisierten Bereichen konzentriert wird.
Dies ist keine kosmetische Anpassung. Das Beispiel der ZAC Vert-Praud in Rezé zeigt das Ausmaß der Entscheidungen: Das Projekt wurde von 635 auf 350 Wohnungen reduziert, nachdem 4,7 Hektar geschützter Feuchtgebiete und Belange im Zusammenhang mit geschützten Arten berücksichtigt wurden.
Was die Änderung des PLUm für Käufer bedeutet
Weniger verfügbares Land in den Randgebieten bedeutet einen erhöhten Druck auf die Flächen im städtischen Erneuerungsprozess. Für Käufer von Einfamilienhäusern in der Umgebung von Nantes reduziert sich der Bestand an bebaubarem Land mechanisch.
Die praktischen Konsequenzen sind direkt:
- Die Neubauprojekte konzentrieren sich auf städtische Lücken und die Umnutzung von Brachflächen, mit kleineren Grundstücksflächen pro Wohnung
- Die Projekte in peri-urbanen Gebieten erfahren signifikante Programmreduzierungen, wie in Rezé, was das zukünftige Angebot einschränkt
- Städtische Erneuerung wird zur Norm der Produktion, nicht zur Ausnahme, was den kollektiven Wohnungsbau zulasten des Einfamilienhauses begünstigt
Neubau in der Peripherie: ZAC des Vignes in den Sorinières und andere Projekte
Die Produktion neuer Wohnungen verlagert sich in die Gemeinden des Nantes-Rings. Der letzte Abschnitt der ZAC des Vignes in den Sorinières soll etwa 200 Wohnungen hinzufügen. Das Programm kombiniert sozialen Wohnungsbau, bezahlbaren Eigentumserwerb und partizipatives Wohnen.
Diese Art von gemischtem Projekt wird zum Standardmodell der Immobilienentwicklung in der Metropolregion Nantes. Partizipatives Wohnen wird dort neben sozialem Wohnungsbau und freiem Eigentum in einem gemeinsamen Entwicklungsbereich angeboten.
Warum diese Peripherisierung für den Nantes-Markt wichtig ist
Neubauten im Stadtzentrum bleiben selten und teuer. Die Programme im Ring bieten zugänglichere Preise pro Quadratmeter, setzen jedoch voraus, dass man eine Entfernung vom Stadtzentrum akzeptiert. Für einen Mietinvestor ist die Bruttorendite dort oft besser als in den zentralen Stadtteilen, vorausgesetzt, man prüft die Verkehrsanbindung und die lokale Mietnachfrage.
DPE und energetische Sanierung: Auswirkungen auf den alten Markt in Nantes
Der Energetische Leistungsnachweis (DPE) hat zunehmend Einfluss auf die Bewertung von Bestandsimmobilien. Wohnungen mit den Klassifizierungen F oder G erfahren einen Wertverlust beim Wiederverkauf und sehen sich schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung gegenüber.
In Nantes, wo ein erheblicher Teil des Bestands vor 1975 datiert, betrifft diese Einschränkung ein großes Volumen an Immobilien. Die Kosten für energetische Sanierungsarbeiten (Dämmung, Austausch von Heizkesseln, Fenster) werden von den Käufern mittlerweile in ihr Kaufangebot integriert.
- Eine Wohnung der Klasse G benötigt oft mehrere zehntausend Euro an Arbeiten, um die Klasse D zu erreichen
- Die Eigentümergemeinschaften beschließen mehrjährige Arbeitspläne, die die kurzfristigen Kosten erhöhen
- Die Verhandlung über den Preis bei energieintensiven Immobilien hat sich verbreitet, was eine wachsende Preisdifferenz zwischen renovierten Wohnungen und thermischen Siebenschläfern schafft
Die Preisdifferenz zwischen einer renovierten Immobilie und einer energieintensiven Immobilie weitet sich im Laufe der Monate aus. Dieser Trend sollte sich nicht umkehren, solange der regulatorische Zeitplan für das Verbot der Vermietung von thermischen Siebenschläfern in Kraft bleibt.
Der Nantes-Markt re-konfiguriert sich um diese drei Achsen: Aufstieg des BRS als Werkzeug für den Eigentumserwerb, Verknappung des bebaubaren Landes unter Umweltdruck und wachsende Bedeutung des DPE bei der Preisbildung für Bestandsimmobilien. Für einen Käufer oder Investor muss jede Kaufentscheidung in Nantes nun das Verständnis dieser strukturellen Einschränkungen beinhalten, weit über die bloße Betrachtung der Preise pro Quadratmeter hinaus.
